Особенности аренды недвижимости для бизнеса
Для осуществления предпринимательской деятельности в большинстве случаев необходим офис, однако, немного кто из бизнесменов и организаций может похвастаться собственным зданием или хотя бы помещением. В большинстве случаев приходится обходиться «чужой» недвижимостью, а ведь любой переезд требует обязательной регистрации в государственных органах. В этой статье мы расскажем о том, как защитить свои права при аренде коммерческой недвижимости и избежать неприятных неожиданностей в дальнейшем.
Согласно Гражданскому Кодексу РФ. в качестве предмета аренды коммерческой недвижимости может выступать любой объект недвижимости, служащий для получения прибыли. Это офисные и торговые помещения, склады, спортивные и развлекательные комплексы и многое другое. И если Вы решили арендовать помещение под офис, магазин или склад, то Вам неминуемо придется заключать договор о коммерческой аренде. От любого другого арендного договора он имеет определенные отличия. Но обо всем по порядку.
Проверка документов
Первое, что будет необходимо сделать – проверить все документы. Потребуйте у арендодателя документы, подтверждающие, что он является собственником данного имущества. Если Вам отказываются предоставить подлинники таких документов, значит, скорей всего, у данного лица нет прав распоряжаться этой собственностью. Возможно, эта недвижимость находится в залоге или на нее наложен арест.
Необходимо также удостовериться, что личность, представляющая арендодателя (президент, генеральный или коммерческий директор, председатель совета директоров, председатель правления), имеет право подписывать подобные договора. Попросите показать доверенность или выписку из устава, отражающую их полномочия при заключении арендного договора. Если документы в порядке и не вызывают никаких сомнений, можно переходить к составлению договора.
Составление арендного договора
В договоре должен быть максимально точно описан арендуемый объект недвижимости: полный адрес, занимаемый этаж, общая площадь помещения, указанные в свидетельстве о праве собственности регистрационные данные. Не лишним будет предварительно ознакомиться с планировкой офисного помещения по данным БТИ, ведь если в реальности будут какие-то отклонения, то в случае проверки Вас могут за это оштрафовать.
Договор об аренде коммерческой недвижимости всегда заключается в письменной форме. Даже если Вы состоите в дружеских отношениях с арендодателем, то устное соглашение на передачу прав пользования имуществом все равно будет недействительным.
Учтите также, что если договор об аренде заключается на срок более года, то необходимо пройти еще и процедуру его государственной регистрации, без которой договор не сможет вступить в силу. Регистрировать придется и все дополнительные соглашения, касающиеся договора.
Если срок, на который арендуется помещение, в документе не указан, или же обозначенный срок истек, но стороны не желают прекратить его действие, то такой договор рассматривается, как заключенный на неопределенный срок. При этом продление договора происходит на тех же условиях, на которых он был первоначально заключен.
Если же по истечении срока договора заключается новое соглашение с собственником недвижимости, то условия прежнего договора становятся необязательными, а значит, как арендодатель, так и арендатор могут изменить условия пользования помещением. Однако стоит иметь ввиду, что если Вы откажетесь принимать новые условия арендодателя, то и преимущественное право на подписание повторного договора вы потеряете.
В договоре об аренде коммерческой недвижимости обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе договор не может считаться заключенным. При этом, расплачиваться с хозяином собственности вы можете не только деньгами, но и с помощью другого имущества. Допускается также производить расчет производимой продукцией или предоставляемыми услугами. Размер платы за аренду в сроки, установленные в договоре, может меняться не чаще 1 раза в год.
Важным пунктом в любом арендном договоре является условие об оплате расходов на содержание арендованной недвижимости. По общему правилу все расходы по косметическому ремонту, коммунальным платежам, уборке, вывозу мусора и прочим текущим расходам оплачивает арендатор. Арендодатель оплачивает лишь капитальный ремонт. Правда, нередки ситуации, когда определить, к какому виду ремонта относятся проделанные работы, довольно сложно, и кто в этом случае должен оплачивать расходы не ясно. Поэтому, в договоре нужно как можно подробнее указывать, кто и какие именно расходы будет оплачивать.
Когда все «бумажные» формальности учтены, можно, наконец, «принимать» помещение. Именно с этого момента договор начинает действовать, а у собственника и арендатора появляются, описанные в нем права и обязанности.
Передача недвижимости арендатору
Для передачи здания или сооружения в пользование арендатору составляется передаточный акт. Прежде чем его подписать, внимательно проверьте состояние помещения. Внесение в акт всех неисправностей и недостатков помещения поможет сберечь Ваши средства и избежать ненужных разногласий с арендодателем. При обнаружении подобных недостатков Вы вправе потребовать от арендодателя их устранения, уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.
Акт приема-передачи недвижимости играет важную роль также и при «возврате» помещения. Если по окончании срока аренды будут выявлены какие-либо негативные изменения, то Вам придется их исправить или оплатить. Если же изменения носят позитивный характер, то право на возмещение их стоимости появляется у Вас.
Сдавать арендованное имущество в субаренду третьим лицам можно только с согласия собственника и только на срок, не превышающий время действия арендного договора.
Расторжение арендного договора
Договор об аренде расторгается по соглашению сторон либо по решению суда. Кроме оснований, предусмотренных законом, Вы можете также условиться и об иных обстоятельствах, ведущих к расторжению договора. В этом случае при возникновении каких-либо нарушений арендодатель может в письменной форме потребовать арендатора устранить их и в случае отказа имеет право обратиться в суд и расторгнуть договор.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, можно расторгнуть, направив второй стороне уведомление не позднее, чем за 3 месяца до даты прекращения аренды. Однако вы можете условиться и о другом сроке (как большем, так и меньшем), в таком случае, это обязательно должно быть прописано в договоре.
Возврат арендованной недвижимости производится на основании передаточного акта, и за каждый день просрочки, с арендатора также взимается арендная плата.
Некоторые арендодатели оставляют за собой контролирующую функцию, о чем указывается в дополнительных условиях арендного договора, не предусмотренных законом. Однако суды рассматривают подобные условия, как установление преград в использовании арендованного имущества. Поэтому, внимательно и вдумчиво читайте договор, ведь только Ваша бдительность и знание своих прав смогут уберечь Вас от многих негативных последствий и помогут не попасться на крючок недобросовестных арендодателей.
Для некоммерческой недвижимости подойдет договор аренды квартиры.
Подготовлено редакторами: «Бизнес GiD»
© www.bisgid.ru
Все права защищены. Законом РФ «Об авторском праве и смежных правах»
«Бизнес GiD»
