Сегодня — 8 декабря 2016

Удачно подобранное помещение для офиса способствует процветанию бизнеса

 

Помещение для офиса необходимо любому развивающемуся бизнесмену, независимо от рода деятельности. Кажется, что на сегодняшний день, арендовать помещение для офиса не составляет проблемы. Но это если у вас есть деньги на аренду помещения. По последним данным ставка на помещение класса «А» составляет 500-1000 долларов на м² (годовая), а в лучших зданиях, расположенных в центре города и в хороших местах, до 1500 долларов за м². Помещения класса «В» и «С», цена на аренду приемлемого помещения колеблется от 500 до 700 долларов. Но и эта стоимость бывает слишком высокой для начинающих бизнесменов. Поэтому, новичкам приходится искать другие варианты решения этой проблемы.

Оптимальным вариантом считается аренда помещения не офисного типа, а по незадокументированной договоренности со знакомыми. В большинстве городов всегда найдутся комнаты, которые раньше выделялись под детские кружки, спортивные секции, а сейчас успешно сдаются под офисные помещения, производственные цеха. Среди массы историй о вариантах съемных помещений лидирует рассказ о сотруднике милиции, который в течение полугода сдавал в аренду помещение в опорном пункте своего отделения милиции.

У такого вида аренды офисных помещений есть один большой минус. Естественно, все это нелегально, на аренду помещения не составляется договор аренды, а расчет производится из рук в руки. Соответственно ставки на среднюю арендную стоимость помещения посчитать не представляется возможным.

Местные власти прикладывают максимальное количество усилий для предотвращения таких сделок, но результат не всегда виден, поскольку и владелец и арендатор заинтересованы в сотрудничестве и тщательно скрывают свои взаимоотношения. И если раньше легко было «засечь» такую сделку благодаря телефону, то на сегодняшний день мобильная связь позволила, за определенную плату, устанавливать связь в любом помещении, что стало большим преимуществом для нарушителей. Такие сделки осуществляются и аннулируются в течение одной минуты, по телефонному звонку, отследить который не рентабельно.

Если вы выбрали такой способ решения вопроса об аренде, то вы должны помнить, что отдаете себя в руки владельца помещения, который может поднять арендную плату или разорвать с вами устную договоренность, а вы будете не вправе это оспорить. То есть, вы абсолютно бесправны перед самовольством владельца предоставляемой площади.


Смена помещения

Со временем, ваш бизнес начинает развиваться и расти, и съемное помещение перестает соответствовать вашему уровню. Поскольку шикарный офис вам еще не «по карману», то стоит обратить внимание на жилые помещения на первых этажах жилых домов. Такой вариант является оптимальным решением, для фирмы среднего размера, которая пока не гонится за евростандартами. Средняя цена на такое помещение от 5000 тысяч долларов. Если офисы расположены в Центре, но во втором ряду, то аренда составляет 500 долларов за м², на окраине цена значительно, ниже – 250-300 долларов за м². Поэтому у вас появится не только право выбора помещения, но и правильный подход к дальнейшим перспективам бизнеса.

Аренда помещений от города

Среди перечисленных вариантов стоит уделить внимание такому виду, как аренда от города. Аренда таких помещений заметно ниже, это послужило поводом для заявлений руководства столицы о том, что пора привести цены государства в соответствие с рыночными реалиями.

Дело в том, что цены на аренду помещений от города ниже рыночных практически на 50-60%. Правда открытой торговли нет, и все сделки происходят следующим образом. Юридическое лицо, заключившее арендное соглашение с городом, делает перевод своих активов на счет другого юридического лица. В итоге у фирмы остается только договор об аренде, и фирма продается другому владельцу. Номинально фирма осталась, но сменился ее владелец. Очень удобно, а главное доступно для большинства предпринимателей.

Несмотря на удобство и значительные преимущества у такого вида аренды есть несколько недостатков. Все помещения в хорошем состоянии и в удобном месте давно сданы и просто пересдаются в субаренду следующим предпринимателям, поэтому, цена их равна рыночной арендной плате. При оформлении первичного договора аренды городского помещения арендатору (бизнесмену, предпринимателю), в большинстве случаев, требуется выкупить право на заключение арендного договора у бывшего арендатора или в территориальных агентствах. Стоимость выкупа устанавливается на конкурсной основе (конкурсы проводятся в территориальных агентствах).

Стартовые цены устанавливаются в соответствии с расположением помещения, состоянием внутреннего пространства и личными симпатиями чиновников. Иногда конкурсы носят только формальный характер и новый арендатор известен заранее по предварительной договоренности с чиновниками. Также городские власти, в соответствии с выпущенным распоряжением, оставляет за собой право на изменение арендной ставки в одностороннем порядке. Несмотря на то, что аренда от города также не самый дешевый вариант и надежность ее ниже, чем аренда у собственника, цена такого помещения ниже.

Приобретение помещения на первом этаже жилого дома

Но самым лучшим вариантом для офиса уже несколько лет считается собственное помещение. В последнее время, все первые этажи в новостройках делают не жилыми, поскольку использование этой площади для коммерческих целей вызвано повышенным спросом. Так как удобства для проживания они не представляют, в связи с низким престижем (большинство жителей столицы считают не достойным, иметь квартиры на первом этаже) и неудобством расположения (часто квартиры темные и сырые).

Как известно, процедура приобретения помещения, на первом этаже в новостройке, аналогична покупке новой квартиры, то есть «на котловане». Это означает, что квадратные метры покупаются уже при закладке фундамента. Здесь также два варианта покупки: договор о соинвестировании с фирмой застройщиком или покупка через агентство по недвижимости. По статистике, рынок таких помещений, как и квартирный, обходится без эксцессов. Довольно давно не было скандалов связанных с недобросовестными сделками, когда брались деньги за помещение в новостройке, а оно не выделялось покупателю. Естественно, что это не уменьшает долю риска при заключении сделки.

Стоимость помещений на первом этаже вполне сравнима с ценой на квартиры от 1000 до 1200 долларов за м², в Центре столицы 5-6 тысяч долларов. Небольшое преимущество, однако, перед квартиросъемщиками все же есть. Покупатель нежилого помещения может попасть на свою территорию значительно раньше. Поэтому есть возможность начать ремонт, поскольку такие помещения продаются без отделки (голый бетон). Для минимальной отделки вам потребуется 150 долларов за м².

Есть еще одни вариант приобретения помещения под офис, но на него распространяется статья 288 Гражданского кодекса российской Федерации. Поскольку жилые помещения можно использовать только для проживания физических лиц, а для открытия в квартире офиса, необходимо перевести помещение в нежилой фонд. Такая процедура регламентируется распоряжением мэра №      560 – РМ от 11 ноября 1994 года. ( «Об упорядочении перевода жилых помещений в не­жилой фонд и оформления документов о разрешении перепланиров­ки жилых и нежилых помещений в жилых домах»). По названию документа видно, что в документе также идет речь о перепланировках.

Недостатки помещений на первом этаже

Согласно документу, о котором было написано выше, помещение из жилого, переходит в нежилое, по трем признакам.

  • Непригодность для постоянного проживания.
  • Временная непригодность
  • Исключительные случаи (улучшение условий проживания, и т.д.)

Поэтому, становится понятным, что если ваша квартира не поражена грибком, процент фенола не превышен, то для перевода вашего помещения в нежилой фонд вам подходит только третий пункт.

А поскольку «исключительных случаев» может быть великое множество, то практически любое помещение можно сделать не жилым. И, конечно же, власти прекрасно понимают, что перевод жилья вы делаете с целью получения доходов, поэтому, будьте готовы поделиться – «оплатить разницу между жилым помещением и нежилым».

Для оформления документов, вам необходимо обратиться в Госпожнадзор, Санэпиднадзор. Следующий шаг — это получение технического заключения о состоянии общей конструкции всего домостроения, которое выдает Мосжилниипроект и подобные организации. Но обговаривается, что вход будет отдельным, поскольку весьма нежелательно, чтобы посетители пачкали подъезд, соответственно, отдельный вход должен прилично выглядеть и сочетаться с архитектурным ансамблем.

Вам понадобятся еще такие справки: БТИ, ДЭЗе, ксерокопии документов владельца квартиры (паспорт или учредительные документы). Все вместе подается в районную МВК (Межведомственную комиссию). И, если вы все правильно сделали, то в течение месяца комиссия примет решение.

Далее БТИ выдает справку о разнице в стоимости, при переводе жилья из жилого фонда в нежилой фонд. Комиссия по приватизации эту сумму утверждает. Поскольку БТИ указывает более двадцати параметров, то точную сумму указать довольно сложно. Но примерно она выходит 100 -300 долларов за м².

После оплаты всех документов и счетов, собственник получает пакет документов. В их состав входит выписка из протокола Комиссии по приватизации и из жилищного фонда, подтверждающие, что квартира выведена из жилищного фонда. Последний шаг — это извещение БТИ об изменении статуса жилого помещения и проведение регистрации в Москомрегистрации. Большим плюсом стали услуги многих риэлтерских контор, которые включают в себя оформление всех необходимых документов, примерно за 50 долларов за м². Срок — до шести месяцев.

Государственная помощь

Не так давно исполнительные органы и законодательная власть проделали большую работу для обеспечения нежилыми помещениями малых предприятий: магазинов, складских помещений, площадей под производство. Еще в 1997 году правительством столицы было принято постановление о дальнейшем развитии малого предпринимательства. Специально для этого была разработана схема размещения предприятий и учреждений малого бизнеса в различных градостроительных условиях города. Было принято решение о строительстве и обеспечении малых предприятий нежилыми помещениями. А также проектирование и строительство многомодульных и отдельно стоящих нежилых помещений в разных районах Москвы, которые отстают по возможности обеспечения населения.

Например, строительство деловых центров в отдаленных районах. В дальнейшие планы руководства столицы входит развитие и расширение подобных центров. В соответствии с распоряжением мэра от 10.05.2000 №      495-РМ разработан специальный механизм подготовки и оформления документации по строительству и размещению нестационарных объектов.

Данное распоряжение значительно облегчает и упрощает выдачу разрешений на строительство и эксплуатацию помещений.

Немаловажную роль играет и Департамент имущества Москвы. На веб-сервере размещена общедоступная информация обо всех вопросах аренды и приобретении нежилых помещений. И постоянно обновляющиеся объявления о проводимых конкурсах на право аренды.

Создан Целевой фонд нежилых помещений, который предназначен для продажи таковых помещений предпринимателям и субъектам малого бизнеса. Это стало существенным шагом для поддержки малого бизнеса и предоставления длительной рассрочки платежей. Планируется, что в первом квартале каждого года будет формироваться полный список нежилого фонда столицы для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. При этом в целевой фонд не войдут технические подвальные помещения. Перечень помещений будет включать в себя адрес, площадь объекта, стоимость за 1 м². Предполагается, что при реализации этого проекта, желающим участникам будет предоставляться рассрочка до десяти лет.

Цены даны примерные* 

Подготовлено редакторами: «Бизнес GiD» — по материалам Энциклопедии начинающего предпринимателя.
© www.bisgid.ru

 
 
 
Комментарии пользователей
Это компания http://www.citi-box.ru/, у них 8 уровней защиты.
Фаина · 22.01.2016
 
Подскажите координаты! И как там обстоят дела с охраной?
Юрий · 22.01.2016
 
Конечно, это имеет ключевое значение. Нам повезло, плюс склад удачно нашли в аренду.
Фаина · 21.01.2016
 
 
Советуем прочесть схожие статьи:
 
Реклама

Подписка на обновления
   
Оценить сайт
Сайт использует файлы cookie . Продолжая просмотр сайта, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.