Оплата коммунальных услуг арендаторами

За все в этом мире надо платить, в том числе, и за коммунальные услуги. Предприниматель, собирающийся снимать в аренду помещение, должен обсудить этот вопрос с арендодателем и зафиксировать в договоре наиболее выгодный способ оплаты коммунальных платежей. В любом случае, затраты «за коммуналку» несет арендатор, но некоторое разнообразие вариантов дает свободу выбора.

Арендатор вправе заключить соглашения с поставщиками услуг и производить оплату напрямую. Он может оплачивать услуги по агентскому договору через посредника. Чаще всего, в его роли выступает сам хозяин помещения. Есть возможность регулярно компенсировать арендодателю выставляемые счета по «коммуналке». Имеется вариант включения коммунальных платежей в общую сумму арендной платы.

Если арендатор оплачивает напрямую

С точки зрения бухгалтерии и налогового учета такой способ оплаты выглядит предпочтительнее других. Снабжающие организации предоставляют арендатору расчетные документы, и тот по полученным счетам принимает к вычету НДС. Т.е., по бухгалтерии расходы квалифицируются, как затраты на обычные виды деятельности, а по налоговой составляющей учет идет по материальным затратам, понесенным на производство и реализацию. Всё бы хорошо, да только коммунальщики соглашаются на договор при наличии у потребителя собственного энергопринимающего устройства, подсоединенного к сетям по всем техническим требованиям. Обычно владельцем таких устройств является арендодатель. Продавать или давать согласие на установку других устройств ему нет резона. Небольшой шанс, при котором возможен такой вариант оплаты, заключается в долгосрочной (10-20 лет) аренде помещения.

Агентский договор

Такой договор составляется отдельным документом, по которому агент за «комиссионные» совершает юридические действия от своего имени, но по поручению и за счет комитента сделки (принципала). Такие же действия он может совершать и от имени приципала. Однако могут быть нестыковки по Гражданскому Кодексу. Дело в том, что сделки, совершенные до агентского договора, не признаются заключенными во исполнение поручений принципала. Иными словами, соглашение с коммунальщиками обычно заключается наймодателем раньше арендного договора, поэтому он не может быть агентом для арендатора-комитента и покупать для него коммунальные услуги. Запасной вариант – договор между арендодателем-агентом и поставщиком услуг (принципалом). Но зачем арендатору лишние хлопоты, когда есть более приемлемые решения?

Компенсируем затраты арендодателю

До недавнего времени компенсация арендатором коммунальных затрат собственнику помещения являлась самым распространенным способом, удовлетворявшим все участников процесса. Все карты спутало письмо Минфина (06.09.05 г.), в котором финансисты прояснили ситуацию с перенаправлением затрат по содержанию помещения от арендодателя на арендатора. Логика финансистов сводится к тому, что наймодатель не является поставщиком услуг, поскольку сам их получает, как абонент. Перепродавать услуги он также не может. Получается, если наймодатель не реализовывает услуги арендатору, то выставлять ему счета с учетом НДС он не может. А без счета-фактуры сумма налога по услугам не может быть принята к вычету у арендатора.

В бухгалтерской терминологии понятие «компенсация» не применяется. По негласному мнению такие выплаты арендатора за коммунальные услуги принято прибавлять к доходу арендодателя, а выставленные счета коммунальщиков относить к его материальным расходам. Единой стратегии у налоговых служб по данному способу взаимозачетов по коммунальным платежам не выработано, поэтому нередко возникают спорные ситуации и риски судебных разбирательств.

Коммуналка – часть арендной платы

Чтобы не вызывать разногласий со стороны налоговой, проще всего, при подписании договора включить «коммуналку» в состав арендной платы. Гражданский Кодекс допускает «разбивать» арендную плату на переменную и постоянную составляющие. В первую часть, как раз, и войдут ежемесячно изменяющиеся коммунальные платежи. А вторая часть по согласию сторон фиксируется на определенной сумме.

Тогда все перечисления арендатора переходят в разряд его расходов и, соответственно, доходов арендодателя. Расходы же наймодателя по коммунальным платежам приплюсовываются к его общим затратам.

Аренда имущества попадает в разряд услуг, подлежащих налогообложению НДС, и сопровождается выдачей арендатору счета-фактуры, в котором учтены и коммунальные платежи. Данная процедура производится в полном соответствии с Гражданским Кодексом и подтверждается письмами Минфина.

Подготовлено редакторами: «Бизнес GiD»
© www.bisgid.ru

22413Версия для печати Отправить по E-mail

Оставить комментарий к статье