Сегодня — 11 декабря 2016

Улучшение арендованного помещения

 

Каждый арендатор проявляет максимальную заинтересованность в надлежащем состоянии снятых помещений, чтобы по максимуму пользоваться их полезными свойствами. Поэтому проблемы ремонтов и улучшений арендованных площадей носят актуальный характер.

Для эффективного решения проблем обеим сторонам арендного соглашения следует урегулировать все нюансы проведения и учета подобных работ еще до подписания договора. Это очень важный вопрос, прежде всего, с точки зрения налогообложения.

Следует понимать разницу между ремонтами и улучшениями

Функция ремонта – предотвратить преждевременный выход объекта из строя. Ремонт, какой бы он ни был – капитальный или текущий, - лишь восстанавливает или сохраняет имеющиеся экономические выгоды.

Вероятным же результатом улучшений должно стать расширение будущих экономических выгод применения объекта. К такому виду работ относят модернизацию, реконструкцию, модификацию, достройку, дооборудование и другие подобные улучшения. В качестве примеров отделимых улучшений можно отметить монтаж в помещении систем видеонаблюдения, аудиоаппаратуры или систем вентиляции и кондиционирования воздуха. Перепланировка, замена окон и дверей также считается улучшение, но уже неотделимым.

Амортизация улучшений. Возможные варианты

Когда договор не предусматривает выполнение отделимых улучшений, то они являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения связаны с объектом прочно. По согласованию с арендодателем они приравниваются к капитальным вложениям и должны амортизироваться. В арендном договоре заранее оговаривается, какая из сторон будет производить амортизацию вновь созданного имущества. Если данный пункт в соглашении не проработан то в соответствии с Налоговым Кодексом амортизацию неотделимых улучшений производит арендодатель (ст.258, п.1).

Арендодателю следует начинать отсчет амортизации с первого дня месяца, идущего вслед за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию. Причем, обязательным условием амортизации является предварительное возмещение затрат арендатору (ст.259, п.2).

Последний, в свою очередь, записывает издержки на улучшение основного средства в статью своих расходов, а полученную от арендодателя компенсацию приплюсовывает в облагаемый доход.

Для прояснения картины приведем пример. Допустим, некий субъект «А», арендующий у субъекта «В» офисное помещение, установил там в июле-месяце сплит-систему. Договор предусматривает компенсацию собственником затрат, понесенных арендатором на обустройство неотделимых улучшений.


Эксплуатация системы началась сразу, но собственник подзадержался до сентября с компенсацией арендатору затрат на установку. Следовательно, только с начала сентября он и сможет начать амортизировать неотделимое улучшение. Расчет ежемесячной суммы амортизации производится исходя из времени полезного ипользования основными средствами. Определяется этот срок с помощью утвержденной Правительством РФ Классификации.

Монтаж системы обошелся субъекту «А» в 25 тыс. рублей (без НДС). Именно эта цифра отражена в бухгалтерском отчете арендатора, как в расходной, так и в доходной части.

Немного усложним пример, «вычеркнув» из арендного договора согласие арендодателя возмещать затраты на улучшения. В таком случае, субъект «А», смонтировавший сплит-систему в июле, уже с 1 августа вправе начать амортизацию. Допустим, согласно Классификации, период полезного использования здания, в котором находится офис, равен 360 месяцев. Тогда ежемесячная доля отчислений составит:

25000руб: 360мес = 69,44 руб.

К сожалению, налоговые правила позволяют арендатору производить амортизацию только в период арендного соглашения. А как же списать оставшиеся потери? Минфин сделал небольшую поблажку и разрешил продолжить амортизацию в случае продления аренды. Но только, именно, в случае пролонгации, а не подписания нового договора.

Бывают ситуации, когда во время аренды собственник своими силами производит улучшения. Стоимость арендованного имущества увеличивается. А как же собственнику возместить расходы? Если это сделает арендатор, то такую компенсацию в своих налоговых затратах он учесть не сможет. Выход в таком варианте один – возмещение затрат за счет платежей за аренду.

Но учтите, что такой сценарий должен быть прописан в договоре. Поэтому, составляя соглашение, старайтесь уладить все «тонкие моменты».

Автор: Владислав Комаров
© www.bisgid.ru - «Бизнес GiD»

 
 
 
Комментарии пользователей
Full of salient points. Don't stop beivnlieg or writing!
Full of salient points. Don't stop beivnlieg or writing! · 17.08.2016
 
 
Советуем прочесть схожие статьи:
 
Реклама

Подписка на обновления
   
Оценить сайт
Сайт использует файлы cookie . Продолжая просмотр сайта, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.