Сегодня — 8 декабря 2016

Заключение договора аренды, на что стоить обратить внимание

 

Большинство предпринимателей наверняка не понаслышке знакомо с таким «техническим» моментом бизнеса, как аренда помещений и проблемы, возникающие между арендодателем и арендатором. Поскольку зачастую предпринимателю отводится именно вторая роль, остановимся на основных аспектах арендного договора, позволяющего контролировать ситуацию в случае возникновения противоречий.

Подготовительные моменты перед заключением договора аренды

Прежде чем начинать предметный разговор на счет аренды, не мешает собрать немного информации о контрагенте. Обыкновенное сканирование сайта арбитражного суда или районного суда той местности, где находится имущество или где зарегистровано общество (физическое лицо), владеющее имуществом, может рассказать о «проблемности» вашего контрагента. Судебные иски, связанные с претензиями бывших арендаторов к имуществу либо к арендодателю, подскажут о некоторой недобросовестности хозяина помещения. Если же частые судебные жалобы подавал контрагент, значит он – потенциально конфликтный человек, и построение с ним деловых отношений чревато возникновением споров и разногласий.

Вероятна ситуация, когда арендодатель оказывается злостным должником или находящимся в стадии банкротства. Учтите, что с такого контрагента получить возмещение за понесенные вами убытки будет проблематично.

Если по судебной линии всё «чисто», не постесняйтесь попросить у собственника документы на право собственности на арендуемое имущество. Проверьте документы на фирму, например, выписку из Госреестра (ЕГРЮЛ), уставные документы, бухгалтерские балансы и т.п. Запросив выписку из ЕГРНИ и ЕГРН, уточните, не существует ли каких-то ограничений на имущество (например, помещение заложено или под арестом).

Договор аренды. Переговорный процесс

Итак, помещение и его собственник вас устраивают, а все документы - в порядке. Начинаем обговаривать детали. Прежде всего, согласуйте сроки и цены.

На практике арендная плата зачастую вносится вперед (особенно, это касается первого и последнего месяцев). Обсудите вопрос, кто будет оплачивать «коммуналку», Интернет, телефон и т.п. Если это будете вы, то вычтется ли эта сумма из арендной платы или будет оплачиваться отдельно.

Также выясните, за чей счет будут проводиться текущие и капитальные ремонты. Первые обычно ложатся на плечи арендаторов, а вторые оплачивают собственники помещений. Все эти моменты должны отразиться письменно в договоре. Если вы предусматриваете проведение улучшений помещения, оговорите ситуацию с их возмещением в случае досрочного расторжения договора.

Что касается срока договора, то если он заключается менее чем на год, достаточно простой письменной формы. Более длительный период предусматривает государственную регистрацию. Договор сроком до года вступает в действие с момента подписания, а более года - с момента регистрации.


Помните, что арендную плату можно изменить по соглашению сторон, но делается это не более одного раза в год. Этот момент также нужно отразить в договоре (с отражением условий).

Еще один важный момент – договор субаренды. Он заключается по тем же правилам, только имейте в виду, что все соглашения должны быть одобрены в письменной форме непосредственным владельцем имущества.

Если арендатор, сдающий имущество в субаренду, нарушает собственный договор аренды, то собственник может расторгнуть соглашение. Досрочное расторжение аренды также ведет к прекращению субаренды. Вы в таком случае окажетесь пострадавшим. Поэтому заранее предусмотрите возможные риски и отразите их в договоре. Запомните, что субарендный договор не может быть по сроку длиннее договора аренды.

На практике субарендатор может заключить договор сразу с собственником, но, опять же, в случае прекращения арендного соглашения могут возникнуть спорные ситуации, которые желательно заранее оговорить в контракте.

Договор аренды. Момент подписания соглашения

Когда все нюансы согласованы, пришла пора отразить их в конечном договоре. Проследите за четкой идентификацией основных исходных данных соглашения: дата, предмет, сроки, цена, место заключения и реквизиты сторон.

Чтобы по истечении срока договора не перезаключать его повторно, можно вписать в соглашение следующую формулировку: «Если по прошествии указанного срока обе стороны не проявили желания расторгнуть настоящий договор, то он продлевается автоматически на такой же срок».

Еще один момент…

Не забудьте при вступлении в права арендатора составить с владельцем передаточный акт (согласно ГК статьи 655, 659). В нем вы отразите всё передаваемое имущество и обнаруженные дефекты. Это оградит вас от необоснованных претензий арендодателя в порче имущества, а также может пригодиться в ведении бухгалтерии и налоговой отчетности.

Согласитесь, что арендуемое вами помещение, по сути, будет вашей визитной карточкой и оплотом, который должен быть надежен не только физически, но и юридически.

Материал по теме: Как составить договор аренды квартиры

Автор: Владислав Комаров
© www.bisgid.ru - «Бизнес GiD»

 
 
 
 
Советуем прочесть схожие статьи:
 
Реклама

Подписка на обновления
   
Оценить сайт
Сайт использует файлы cookie . Продолжая просмотр сайта, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.